Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Un logement est qualifié de passoire thermique lorsqu'il est classé F ou G au DPE, soit une consommation supérieure à 330 kWh/m²/an. En Île-de-France, cela concerne environ 18% du parc immobilier, soit plus de 800 000 logements.
Ces logements sont caractérisés par :
- Des murs non isolés ou très faiblement isolés
- Des fenêtres simple vitrage ou double vitrage première génération
- Un chauffage ancien et peu performant (chaudières fioul, convecteurs électriques des années 70-80)
- Une ventilation naturelle insuffisante ou inexistante
- Des factures de chauffage 2 à 4 fois supérieures à un logement performant
Le calendrier d'interdiction : l'urgence est réelle
| Date | Mesure | Impact concret |
|---|---|---|
| 2023 | Audit énergétique obligatoire pour vente F/G | Surcoût 500-1 500€ pour le vendeur |
| 2025 | Interdiction de location des logements G | ~150 000 logements en IDF concernés |
| 2025 | Gel des loyers pour logements F et G | Impossible d'augmenter le loyer |
| 2028 | Interdiction de location des logements F | ~300 000 logements supplémentaires |
| 2034 | Interdiction de location des logements E | ~550 000 logements supplémentaires |
Conséquences pour les propriétaires bailleurs
Un propriétaire bailleur d'un logement G qui ne rénove pas ne peut plus signer de nouveau bail ni renouveler un bail existant depuis 2025. Le locataire peut exiger des travaux ou demander une réduction de loyer devant le tribunal.
Impact sur la valeur immobilière
| Classe DPE | Décote constatée (IDF) | Exemple : bien à 300 000€ |
|---|---|---|
| E | -5 à 10% | -15 000 à -30 000€ |
| F | -10 à 20% | -30 000 à -60 000€ |
| G | -15 à 25% | -45 000 à -75 000€ |
Travaux prioritaires pour sortir de passoire
1. Isolation de l'enveloppe (priorité n°1)
Les murs représentent 25% des déperditions, la toiture 30% et le plancher 7-10% :
| Travaux d'isolation | Gain DPE | Coût moyen | Reste à charge après aides |
|---|---|---|---|
| ITE | +1 à 2 classes | 15 000-30 000€ | 3 000-12 000€ |
| Combles | +0,5 à 1 classe | 1 500-4 000€ | 0-1 000€ |
| Plancher bas | +0,5 classe | 1 500-3 000€ | 0-800€ |
| Fenêtres double vitrage | +0,5 classe | 5 000-12 000€ | 2 000-6 000€ |
2. Remplacement du chauffage
Passer d'une chaudière fioul/gaz ancienne à une PAC air/eau : +1 classe DPE et -50 à 70% sur la facture de chauffage.
| Ancien système | PAC air/eau | Économie annuelle |
|---|---|---|
| Chaudière fioul | 10 000-18 000€ | 2 000-3 500€/an |
| Chaudière gaz ancienne | 10 000-18 000€ | 1 200-2 000€/an |
| Convecteurs électriques | 10 000-18 000€ | 1 500-2 500€/an |
3. Ventilation
La VMC assure un air sain après étanchéification du logement. La VMC double flux récupère 80-95% de la chaleur et complète le gain DPE de +0,5 classe.
Aides renforcées pour les passoires thermiques en 2026
Les propriétaires de passoires thermiques bénéficient d'aides majorées significatives :
MaPrimeRénov' Parcours accompagné (rénovation globale)
| Profil revenus | Taux max aide | Plafond | Bonus sortie passoire |
|---|---|---|---|
| Très modeste | 80% | 70 000€ | +10% |
| Modeste | 60% | 55 000€ | +10% |
| Intermédiaire | 45-50% | 35 000€ | +10% |
| Supérieur | 30-35% | 22 000€ | +10% |
CEE bonifiées
Les primes CEE "Coup de pouce" sont doublées pour les passoires thermiques. Exemple : prime CEE chauffage = 4 000-5 000€ au lieu de 2 500-3 000€ pour le remplacement d'une chaudière fioul.
Simulation concrète : maison G → C
| Poste | Montant |
|---|---|
| ITE 120 m² façade | 21 600€ |
| Isolation combles 80 m² | 2 400€ |
| PAC air/eau 10 kW | 15 000€ |
| VMC double flux | 7 000€ |
| Audit + AMO | 2 000€ |
| Total TTC | 48 000€ |
| MaPrimeRénov' Parcours (modeste, gain 4 classes) | -28 800€ |
| CEE bonifiées | -6 000€ |
| Reste à charge | 13 200€ |
Soit 72% de prise en charge par les aides ! Finançable via l'éco-PTZ (mensualités de ~55€/mois sur 20 ans).
Que faire dès maintenant ?
Si vous êtes propriétaire occupant
- Faites un audit thermique gratuit avec REABIL
- Identifiez les travaux prioritaires et leur impact DPE
- Simulez les aides selon votre profil de revenus
- Planifiez les travaux (rénovation globale recommandée)
Si vous êtes propriétaire bailleur
- Urgence si logement G : interdiction de location déjà en vigueur
- Anticipez si logement F : interdiction en 2028
- La rénovation est un investissement : +10-20% de valeur et maintien du loyer
- L'éco-PTZ et les aides couvrent une grande partie du coût
🎯 Un propriétaire bailleur avec un logement G qui ne rénove pas ne pourra plus louer. L'urgence est réelle. Contactez REABIL pour un audit gratuit et un plan d'action personnalisé.
