Qu'est-ce que le DPE ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement. Il attribue une classe de A (très performant) à G (passoire thermique). Depuis 2021, le DPE est devenu opposable juridiquement, ce qui signifie qu'un acquéreur peut se retourner contre le vendeur si le DPE est erroné.
En Île-de-France, le parc immobilier est particulièrement concerné : environ 40% des logements sont classés E, F ou G. Les enjeux sont considérables, tant pour la valeur du patrimoine que pour les obligations légales de location.
Les classes DPE en détail
| Classe | Conso (kWh/m²/an) | GES (kg CO2/m²/an) | Qualification | % parc IDF |
|---|---|---|---|---|
| A | < 70 | < 6 | Bâtiment performant (BBC/RE2020) | 2% |
| B | 70-110 | 6-11 | Très bonne performance | 5% |
| C | 110-180 | 11-30 | Bonne performance | 18% |
| D | 180-250 | 30-50 | Performance correcte | 35% |
| E | 250-330 | 50-70 | Performance médiocre | 22% |
| F | 330-420 | 70-100 | Passoire thermique | 12% |
| G | > 420 | > 100 | Passoire critique | 6% |
La double étiquette
Depuis 2021, le DPE utilise une double étiquette : énergie (kWh/m²/an) ET émissions de GES (kg CO2/m²/an). La classe retenue est la plus mauvaise des deux. Un logement consommant peu mais chauffé au fioul peut donc être mal classé à cause de ses émissions carbone.
Méthode de calcul du DPE
La méthode 3CL (depuis 2021)
Le DPE n'est plus basé sur les factures mais sur une méthode de calcul conventionnelle (3CL) qui prend en compte :
- L'enveloppe : murs, toiture, plancher, fenêtres (matériaux, épaisseur d'isolant, ponts thermiques)
- Le chauffage : type de système, rendement, énergie utilisée
- La ventilation : type de VMC, débit, récupération de chaleur
- L'eau chaude sanitaire : type de production, performance
- La climatisation : si présente
Données d'entrée clés
Le diagnostiqueur examine :
- L'année de construction
- Les matériaux de construction (murs, toiture)
- Le type et l'épaisseur d'isolation
- Le type de fenêtres (simple, double, triple vitrage)
- Le système de chauffage (âge, marque, rendement)
- Le type de ventilation
- L'orientation et la surface des parois vitrées
💡 Un DPE ne vaut que par la qualité du diagnostic. Exigez un diagnostiqueur certifié qui prend le temps d'examiner chaque poste.
Conséquences réglementaires : le calendrier d'interdiction
| Date | Mesure | Impact |
|---|---|---|
| 2023 | Audit énergétique obligatoire pour vente F/G | Vendeurs |
| 2025 | Interdiction de location des logements G | Bailleurs |
| 2025 | Gel des loyers pour logements F et G | Bailleurs |
| 2028 | Interdiction de location des logements F | Bailleurs |
| 2034 | Interdiction de location des logements E | Bailleurs |
Impact sur la valeur immobilière
| Classe DPE | Impact sur le prix de vente |
|---|---|
| A ou B | +5 à 15% (prime verte) |
| C ou D | Référence du marché |
| E | -5 à 10% |
| F | -10 à 20% |
| G | -15 à 25% |
En Île-de-France, la décote est encore plus marquée en raison du prix élevé au m² : un pavillon classé G à 400 000€ peut perdre 60 000 à 100 000€ de valeur par rapport à un bien équivalent classé C.
Comment améliorer votre DPE ?
| Travaux | Gain DPE moyen | Coût moyen | ROI après aides |
|---|---|---|---|
| ITE | +1 à 2 classes | 15 000-30 000€ | 5-10 ans |
| PAC air/eau | +1 classe | 10 000-18 000€ | 4-8 ans |
| VMC double flux | +0,5 classe | 5 000-10 000€ | 8-14 ans |
| Combles | +0,5 à 1 classe | 1 500-4 000€ | 1-3 ans |
| Plancher bas | +0,5 classe | 1 500-3 000€ | 1-3 ans |
| Fenêtres double vitrage | +0,5 classe | 5 000-12 000€ | 10-20 ans |
| Rénovation globale | +2 à 4 classes | 40 000-70 000€ | 5-10 ans |
Stratégie optimale par classe DPE
Si vous êtes en G : rénovation globale urgente (ITE + PAC + VMC) → objectif D minimum Si vous êtes en F : ITE + PAC prioritaires → objectif D ou C Si vous êtes en E : ITE ou combles + plancher → objectif C ou D Si vous êtes en D : optimisation ciblée (combles, PAC, VMC) → objectif C
🎯 REABIL propose un audit thermique gratuit pour identifier les travaux prioritaires et simuler le gain DPE de chaque scénario.
DPE et aides financières
Le DPE conditionne l'accès à certaines aides :
- MaPrimeRénov' Parcours accompagné : gain minimum de 2 classes DPE requis
- Bonus sortie passoire : aide supplémentaire si passage de F/G à D ou mieux
- Bonus BBC : aide supplémentaire si atteinte de la classe A ou B
- Éco-PTZ : montant majoré pour les rénovations performantes
