Introduction
L'ITE en copropriété est un projet complexe qui nécessite une organisation rigoureuse, une coordination entre de nombreux acteurs (syndic, conseil syndical, AMO, entreprise, diagnostiqueur) et une maîtrise des procédures juridiques et financières. Voici la chronologie type d'un projet réussi, de l'idée initiale à la réception du chantier.
Étape 1 : L'audit énergétique (Mois 1-2)
Un audit global de la copropriété est réalisé par un bureau d'études thermiques certifié. C'est la pierre angulaire du projet.
Ce que l'audit évalue
- Déperditions thermiques par poste : murs (25%), toiture (30%), plancher (7%), fenêtres (15%), ventilation (20%)
- État des façades : fissures, humidité, décollements d'enduit, ponts thermiques
- Équipements : chauffage collectif ou individuel, production ECS, ventilation
- Scénarios de travaux : de 2 à 4 scénarios avec coût, gains et aides estimés
Coût et financement de l'audit
- Coût : 5 000 à 15 000€ selon la taille de la copropriété
- Financement : MaPrimeRénov' prend en charge jusqu'à 50% du coût de l'audit via l'aide AMO (Assistance à Maîtrise d'Ouvrage)
Le rôle de l'AMO
L'AMO (Assistance à Maîtrise d'Ouvrage) est obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov' Copropriétés. Il :
- Réalise ou commande l'audit énergétique
- Aide à choisir le scénario de travaux optimal
- Prépare les documents pour l'AG
- Monte les dossiers d'aides
- Suit le chantier
Étape 2 : Préparation de l'AG (Mois 3-4)
Réunion d'information préalable
Avant l'AG officielle, organisez une réunion d'information (non décisionnelle) pour :
- Présenter les résultats de l'audit de manière pédagogique
- Montrer des exemples de copropriétés rénovées (photos avant/après)
- Détailler le plan de financement lot par lot
- Répondre aux questions et objections
Les objections fréquentes et comment y répondre
| Objection | Réponse |
|---|---|
| "C'est trop cher" | Montrer le reste à charge après aides (souvent 30-50% du coût initial) |
| "Mes fenêtres viennent d'être changées" | L'ITE n'impacte pas les fenêtres, elle les complète |
| "Je ne compte pas rester" | La plus-value immobilière (+10-15%) compense largement |
| "Ça va être bruyant" | Chantier façade par façade, bruit extérieur uniquement |
| "La façade va être laide" | Montrer les finitions possibles (enduit teinté, bardage) |
Documents à préparer pour l'AG
- Résultats de l'audit avec scénarios chiffrés
- Minimum 2 devis d'entreprises RGE
- Tableau de financement par lot (quote-part tantièmes)
- Simulation des aides par profil de revenus
- Planning prévisionnel du chantier
- Résolution de vote rédigée
Étape 3 : Vote en AG (Mois 4-5)
Majorité requise
L'ITE en copropriété se vote à la majorité absolue (article 25) de la loi du 10 juillet 1965 : majorité de toutes les voix du syndicat (présents, représentés ET absents).
Si l'article 25 n'est pas atteint mais que le projet recueille au moins 1/3 des voix, un second vote peut être organisé immédiatement ou dans les 3 mois, à la majorité simple (article 24) : majorité des présents et représentés.
Résolutions à voter
- Approbation du programme de travaux
- Choix de l'entreprise
- Budget et échéancier des appels de fonds
- Autorisation de solliciter les aides
- Souscription de l'éco-PTZ collectif (le cas échéant)
💡 Conseil REABIL : Maximisez les procurations des absents favorables. Un copropriétaire peut porter jusqu'à 3 mandats. Cela fait souvent la différence entre majorité atteinte ou non.
Étape 4 : Montage des aides (Mois 5-7)
Une fois le vote acquis, les demandes d'aides sont déposées. Aucun travail ne doit commencer avant l'accord des organismes.
| Aide | Dossier | Délai d'instruction |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov' Copropriétés | Plateforme ANAH en ligne | 2 à 4 mois |
| CEE collectifs | Via courtier ou entreprise | 2 à 4 semaines |
| Éco-PTZ collectif | Banque partenaire | 1 à 2 mois |
| Aides locales (département, région) | Variable | 1 à 3 mois |
Le rôle de REABIL dans cette phase
- Montage du dossier MaPrimeRénov' avec l'AMO
- Négociation des CEE au meilleur tarif
- Avance des primes CEE sur le devis
- Coordination avec le syndic pour les pièces administratives
Étape 5 : Chantier ITE (Mois 8-14)
Durée typique
| Taille copropriété | Surface façade | Durée chantier |
|---|---|---|
| 10-20 lots | 500-800 m² | 3-4 mois |
| 20-40 lots | 800-1 500 m² | 4-6 mois |
| 40-80 lots | 1 500-3 000 m² | 6-10 mois |
| > 80 lots | > 3 000 m² | 10-18 mois |
Organisation du chantier
- Échafaudage façade par façade (rotation)
- Information résidents : planning affiché en hall, numéro urgence
- Réunions de chantier hebdomadaires (syndic + AMO + entreprise)
- Photos d'avancement et rapport mensuel
- Gestion des accès (balcons, fenêtres, stores)
Points de vigilance
- Traitement des balcons : isolation périphérique pour supprimer les ponts thermiques
- Appuis de fenêtres : raccord étanche entre l'isolant et les menuiseries
- Ventilation : maintien ou création des entrées d'air réglementaires
- Évacuations : traversées d'isolant étanchéifiées
Étape 6 : Réception des travaux (Mois 15)
Procédure de réception
- Visite de réception : syndic + AMO + conseil syndical + entreprise
- Vérification de la conformité au marché de travaux
- Relevé des réserves (défauts à corriger)
- Signature du PV de réception (déclenche les garanties)
- Levée des réserves sous 60 jours
Après la réception
- DPE collectif actualisé → preuve du gain énergétique
- Versement de MaPrimeRénov' (factures à téléverser sur la plateforme)
- Versement des CEE
- Suivi des consommations sur 12 mois pour vérifier les gains réels
Garanties
| Garantie | Durée | Couverture |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Tout défaut signalé |
| Biennale | 2 ans | Équipements dissociables |
| Décennale | 10 ans | Solidité et étanchéité |
🎯 La garantie décennale couvre l'ITE pendant 10 ans. En cas de décollement, fissure ou infiltration, l'assurance de l'entreprise prend en charge les réparations.
